2019年上半年中國房地產市場大環境總結
欄目:行業資訊 發布時間:2019-07-08

2019年上半年,中央在重要會議中強調“房住不炒”,各地政府根據中央的指令及時調整政策,因城施策,保證各城市房產市場的平穩運行。


從市場的反饋來看,今年的三月到四月商鋪住宅交易在多種因素的影響下短暫回暖,接著樓市環境收緊預期增強,市場略有降溫。總體來說,重點城市的商鋪住宅成交規模及新房加個均表現平穩。


01

政策:堅持“房住不炒”


展望2019全年,短期房地產市場政策仍將留給市場充分的時間和空間自發調整:

      ①穩預期、控風險仍將是中央堅持的政策基調,大方向以穩為主;

      ②金融監管政策基調仍從嚴從穩,保障無房無貸購房需求為主;

      ③地方調控緊盯市場變化及時調整,政策優化方向明顯分化;

      ④落戶放寬、棚改減量持續影響二線城市、三四線城市供需加劇區域市場分化。




02

市場反饋:價格平穩運行


根據中國房地產指數係統對100個城市的全樣本調查數據顯示,2019年6月,百城新建住宅價格14891元/平方米,環比上漲0.37%,漲幅較5月小幅擴大0.13個百分點,但仍運行在低位區間,同比漲幅進一步收窄至3.87%,整體價格較為穩定。累計漲幅來看,2019年上半年百城均價累計上漲1.45%,較去年同期收窄1.19個百分點。


圖:2017年至2019年上半年各級城市住宅均價累計漲幅和環比漲幅對比

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com


從各級城市來看,2019年上半年一線城市新建住宅價格累計漲幅處在低位,二、三四線城市價格累計漲幅明顯收窄。

 



03

土地市場:重點城市逐步加大推地力度


上半年住宅用地供求均小幅增長,其中二季度供地力度明顯加大,帶動成交規模增長接近兩成。2019年上半年,全國300個城市各類用地共成交8.7億平方米,同比增長0.4%,住宅用地成交4.2億平方米,同比增長6.5%,其中二季度同比增長24.4%。


圖:2012-2019年二季度全國300個城市住宅用地成交樓麵均價及平均溢價率



住宅用地成交樓麵價同比上漲,溢價率保持高位。近兩個月土地市場熱度略有緩和,但整體熱度仍較高。下半年,預計受熱點城市土地供應量的進一步放量、房地產融資環境趨緊以及銷售端壓力顯現等因素的影響,土地市場表現將更趨理性。




04

品牌企業:銷售業績保持穩步增長


圖:2013年至2019年上半年代表企業月度銷售額及同比增速


數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

注:代表企業包括:萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀


整體來看,2019年上半年,品牌房企調整營銷節奏,提高項目周轉速度,銷售業績保持增長。拿地方麵,品牌房企優化投資布局,二線城市補倉力度明顯提升。房企融資環境先鬆後緊,1-4月企業積極融資優化債務結構,5月以來金融監管力度加強,融資環境趨緊預期強化,預計下半年企業資金壓力會進一步顯現。




05

趨勢預判:下半年銷售規模進一步調整



下半年經濟仍存一定壓力,房地產資金監管趨嚴。減稅降費仍有發揮空間加之汽車消費略有提振,整體消費有望進一步改善。對房地產市場而言,近期銀保監會及央行針對房企頻繁發債及利率持續走低現象及時發聲,防止資金違規流入房地產行業,同時部分城市提高房貸利率,房地產行業資金環境偏緊。


考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落,但投資、新開工增速仍較為突出,預計下半年市場規模調整將進一步深化,投資、新開工增速存繼續下調空間。

圖:2012年至今全國商品房銷售麵積、銷售價格、開發投資額、新開工麵積同比走勢

數據來源:國家統計局,中國指數研究院綜合整理




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